Reicht die bestehende Baufinanzierung nicht aus, benötigen Kreditnehmer eine Nachfinanzierung für den Hausbau. Die ist in der Regel teuer, lässt sich aber vermeiden, wenn man die wichtigsten Kostenpunkte sauber kalkuliert.
Dass ein Hausbau teurer wird als gedacht, kommt häufiger vor als viele Bauwillige am Anfang denken. Mitunter müssen Bäume auf dem Grundstück gefällt oder im Altbau muss der Dachstuhl erneuert werden, weil er vom Hausbock-Käfer befallen ist. Solche Zusatzkosten rächen sich später: Wenn der Baukredit früher aufgebraucht ist als geplant, muss weiteres Geld her, damit es nicht zum Baustopp kommt. Dann brauchen Bauherrinnen eine Nachfinanzierung.
Das Problem dabei: Die Bank muss auch dieses Darlehen noch mal prüfen, für sie ist das derselbe Aufwand wie bei einem großen Darlehen. Darum geht eine Nachfinanzierung meist mit hohen Zinsen einher. Für Bauherren ist das ärgerlich – aber es gibt ein paar Punkte, die sie beachten können, um gar nicht erst in diese Situation zu geraten.
Auf Baunebenkosten achten
Ein wichtiger Punkt sind die Baunebenkosten. Da gibt es viele Dinge, die frischgebackene Eigentümer oft erst dann überprüfen, wenn die Kaufentscheidung schon gefallen ist – und die je nach geltendem Gemeinderecht unterschiedlich sein können: zum Beispiel, dass bestimmte Baumarten nicht gefällt werden dürfen. Jan Mehlkopf, Baufinanzierungsberater aus Berlin, erlebt es häufig, dass seine Auftraggeber die Baunebenkosten falsch einschätzen. Darum sei es wichtig, sich so gut wie möglich darüber zu informieren. „Auch eine Baufirma kann das nicht einschätzen“, sagt er. „Es gibt im Gesamtprozess nur einen Projektverantwortlichen: Das ist der Kunde.“ Diese Verantwortung nehme ihm niemand ab.
Und es gebe viele Bauunternehmen, die die Baunebenkosten brachial nach unten bewerten würden, um ein wettbewerbsfähiges Angebot zu haben. Mehlkopf empfiehlt seinen Kundinnen daher, die Angebote verschiedener Baufirmen miteinander zu vergleichen. Dabei merke man recht schnell, ob die Firmen die Baunebenkosten realistisch einschätzen oder nicht.
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Bei einem klassischen Neubau auf Bodenplatte in der Stadt empfiehlt Mehlkopf, mit mindestens 50.000 Euro Baunebenkosten zu kalkulieren. „Ansonsten ist das Risiko groß, dass es schnell teurer wird.“ Wenn ein Keller geplant oder im Umfeld des Grundstücks wenig Infrastruktur vorhanden ist, sollte der Betrag entsprechend größer sein.
Bemusterung: Besser höher ansetzen
Ein weiterer Punkt, den Bauherren im Blick haben sollten, ist die Bemusterung. Auch hierfür müssen sie unbedingt ausreichend Kapital einplanen. Toilette, Badewanne, Handwaschbecken, Fenster, Türen, Bodenbeläge, Smart-Home-Systeme: All das kann teuer werden – erst recht, wenn etwas Besonderes dabei sein soll. „Wenn jemandem nur Fliesen gefallen, die doppelt so teuer sind wie die Standardfliese, dann wird das Haus am Ende natürlich teurer“, sagt Baufinanzierungsberater Mehlkopf.
Zwar berücksichtigt der Hauspreis der Baufirmen in der Regel auch Bemusterungspauschalen. Diese gelten allerdings nur für einen Standard. Kunden sollten also möglichst genau in Erfahrung bringen, was im jeweiligen Standard enthalten ist – und überlegen, ob ihnen dieser Standard genügt oder sie vielleicht einen teureren Geschmack haben. Dann sollte die Bemusterungspauschale höher angesetzt werden.
Reserveoption nicht immer sinnvoll
Manchmal wird auch empfohlen, beim Erstdarlehen eine Reserveoption einzuplanen. In der Praxis ist das aber oft nicht sinnvoll. Denn die Banken müssen bei ihrer Refinanzierung natürlich den Wert der Immobilie berücksichtigen. Soll eine Reserve hinzugefügt werden, müssen Kreditnehmerinnen gegebenenfalls mehr Eigenkapital hinterlegen, weil die Finanzierung womöglich risikoreicher ist.
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Dann erhalten Kunden dementsprechend schlechtere Zinskonditionen. Sie können auch versuchen, die Gesamtkosten höher anzusetzen, indem sie zum Beispiel die Kosten für den Garten mit einrechnen. Aber auch das kann dazu führen, dass am Ende der gesamte Zinssatz höher ist. „Dann ist es ein Rechenexempel“, sagt Finanzberater Mehlkopf. „Ist es besser, weniger Geld zum besseren Zinssatz zu haben – oder eine größere Summe zum etwas schlechteren Zinssatz?“
Möglichst früh sparen
Ein naheliegender Tipp, den Mehlkopf seinen Kunden auch gerne gibt, lautet: sparen. Am besten legen Bauherren schon während der Suchphase die erwartete potenzielle Rate, die im Regelfall höher ist als eine Miete, beiseite und bilden Rücklagen.
Mehlkopf empfiehlt auch zu überlegen, ob sich vielleicht Eltern oder Großeltern an dem Projekt beteiligen möchten. „Dann muss man nicht von vornherein den letzten Euro Eigenkapital einsetzen.“ Falls das Darlehen am Ende nicht nur ausreicht, sondern sogar noch etwas übrigbleibt, können Bauherrinnen diesen Betrag auch noch in das Haus stecken oder ihn als Sondertilgung in das Darlehen zurückfließen lassen.